Huurwoning
Wanneer u samen een huurwoning bewoont, moet u met elkaar overeenstemming bereiken over wie
de woning zal blijven huren en wanneer de ander de woning definitief verlaat.
Koopwoning
Een koophuis kan niet, zoals een huurwoning, zomaar verlaten worden. Dat betekent dat jij en je toekomstige ex-partner zullen moeten besluiten of één van jullie in de woning blijft wonen, of dat jullie beiden niet in de woning blijven en deze gaan verkopen. Dit leidt vaak tot de volgende vragen:
• Wie wilt er in de woning blijven wonen?
• Wil jij gelijk ergens anders gaan wonen?
• Moeten we de woning verkopen?
• Wat zijn de gevolgen voor onze hypotheek?
• Zou ik alleen de hypotheeklasten kunnen betalen?
• Blijven we na de scheiding samen aansprakelijk voor de hypotheek of ieder voor 50%?
• Wat is onze woning waard? Hebben we een restschuld?
• Moet ik mijn ex-partner uitkopen? En wat zijn de financiële en fiscale gevolgen?
• Kunnen we na de scheiding ook nog samen in de woning blijven?
• Wanneer kan ik een andere woning kopen?
Jij of je ex-partner blijft in de woning wonen
In veel gevallen blijft één van de partners in het huis wonen. Als het huis alleen op jouw naam staat, heb jij het recht om in de woning te blijven wonen. Je ex-partner kan hier dan geen aanspraak op maken en jij hebt het recht op te bepalen wanneer je ex-partner het huis moet verlaten.
Vaak hebben partners tijdens hun huwelijk echter samen het huis gekocht en staat de hypotheek op naam van beide partners. Dit maakt de situatie ingewikkelder. Allereerst moeten jij en je ex-partner het er samen over eens worden wie van jullie in de woning blijft wonen. Soms is dit snel bepaald, bijvoorbeeld omdat maar één van jullie de lasten alleen zou kunnen dragen.
Als één van jullie in de woning blijft wonen, moet de hypotheek na de scheiding volledig op naam van deze persoon worden gezet. Deze persoon neemt de hypotheek dus volledig over. In veel gevallen zorgt dit ervoor dat degene die in de woning blijft wonen de ander uit moet kopen. Om te beoordelen of een van beiden de woning en de hypotheek geheel op eigen naam kan krijgen, zal wellicht eerst een partner alimentatieberekening gemaakt dienen te worden.
U dient voor de overdracht van de woning een afspraak te maken met de notaris. Deze zal een akte van verdeling maken waarin de woning aan één van de partners wordt toebedeeld. Tevens wordt de andere partner op hetzelfde moment ontslagen uit alle verplichtingen die te maken hebben met de hypotheek. Let er op dat er nieuwe fiscale regels gelden voor een deel van de hypotheek als u de woning overneemt. Dat betekent dat u een deel van de hypotheek verplicht moet aflossen.
Het huis verkopen
Als jij en je ex-partner beiden niet in het koophuis kunnen of willen blijven wonen, zullen jullie het huis moeten verkopen. Er dient te worden afgesproken wie de woning tot verkoop blijft
bewonen, wie de kosten betaalt en tegen welke voorwaarden de woning zal worden verkocht. Partijen kunnen tegengestelde belangen krijgen, bijvoorbeeld over de minimale verkoopprijs en als één van beiden in de woning blijft wonen, terwijl de ander het merendeel van de kosten betaalt. Verstandig is om dit in het echtscheidingsconvenant te ondervangen door afspraken over de verkoopvoorwaarden vooraf vast te leggen.
Het geld dat de verkoop van de woning oplevert, kunnen jij en je ex-partner gebruiken om de hypotheekschuld af te lossen. Als er sprake is van overwaarde, wordt deze onder jullie verdeeld. Wanneer het huis niet genoeg geld oplevert om jullie hypotheekschuld af te lossen, is er sprake van een restschuld. In dat geval wordt deze restschuld verdeeld op basis van het eigenaarschap van het huis. De rente op restschulden is per 1 januari 2018 niet meer aftrekbaar.
Wanneer jullie een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) hebben, kan het zo zijn dat de restschuld wordt kwijtgescholden. Hiervoor moet echter wel aan bepaalde voorwaarden voldaan worden. Als je denkt dat dit op jouw hypotheek van toepassing is, kun je het beste contact opnemen met NHG om dit verder te onderzoeken.
Woning onverdeeld laten
Jullie kunnen ook besluiten om de woning (tijdelijk) onverdeeld te laten, dus nog niet te verkopen.
Daarmee wordt voorkomen dat de woning hals over kop moet worden verkocht. Bovendien
hoeven bijvoorbeeld de kinderen niet midden in de scheiding te verhuizen. In het convenant kun je dan afspraken opnemen over wat te doen in de periode dat de woning nog niet verkocht is en hoe jullie willen omgaan met de toekomstige verkoop. Belangrijk is ook dat dat goed wordt omschreven hoe jullie fiscaal met de woning om willen gaan of moeten gaan.
Stel dat de woning onverdeeld blijft en een van de partners er blijft wonen en alle kosten van de hypotheek draagt, dan kan die achterblijvende partner niet zomaar de gehele hypotheekrente opvoeren als “rente eigen woning schuld”. In wezen betaalt de achterblijvende partner dan de helft van de hypotheekrente namens zichzelf en de helft voor en namens de ex-partner. Het eigen woning forfait dient bij een dergelijke situatie anders fiscaal te worden behandeld. Per saldo geldt dat de achterblijvende partner het gehele eigenwoningforfait voor zijn rekening neemt.
Aankoop nieuwe woning tijdens de scheiding
Ondanks dat u nog getrouwd bent, kunt u tijdens uw scheiding zonder toestemming van de ex-partner een ander huis kopen. Ook een hypotheek afsluiten is in principe mogelijk. Een huis kopen tijdens de scheiding is sinds 2012 een stuk eenvoudiger geworden. Uw gemeenschap van goederen eindigt nu op het moment dat het verzoek tot echtscheiding is ingediend bij de rechter en niet pas als de scheiding is uitgesproken. Ook mag u de huwelijkse voorwaarden veranderen zonder toestemming van de rechter.
Gaat u dus een huis kopen voordat het verzoek tot echtscheiding ingediend is, dan valt het huis in de gemeenschap en moet het na de scheiding worden verdeeld. Bovendien moet ook de hypotheek dan door beiden gedragen worden. Gaat de scheiding niet door, dan valt het onroerend goed gewoon in de gemeenschap. U kunt u ook een koopovereenkomst aangaan voorafgaand aan de indiening van het verzoek tot echtscheiding. U kunt dan met een aanvullend contract overeenkomen dat u na de formele echtscheiding de woning en verplichtingen daarbij zal overnemen. Dit vergt toestemming van de verkoper en van uw (ex-)partner. Weigert uw ex-partner toestemming te geven, dan kunt u via de rechtbank een machtiging aanvragen om alsnog het huis te kunnen kopen tijdens de scheiding. Koopt u het huis toch, zonder toestemming, dan kan uw ex-partner de aankoop nietig laten verklaren.
Geldverstrekkers zullen ook terughoudend zijn in deze fase met het verstrekken van een hypotheek.
